장기보유특별공제란?
장기보유특별공제는 부동산을 3년 이상 보유한 경우 양도차익에서 일정 비율을 공제해주는 제도입니다. 오래 보유할수록 공제율이 높아져 양도소득세 부담이 줄어듭니다.
일반 장기보유특별공제율
1세대 1주택이 아닌 경우 (다주택, 토지, 상가 등):
| 보유 기간 | 공제율 |
|---|---|
| 3년 | 6% |
| 4년 | 8% |
| 5년 | 10% |
| 6년 | 12% |
| 7년 | 14% |
| 8년 | 16% |
| 9년 | 18% |
| 10년 | 20% |
| 11년 | 22% |
| 12년 | 24% |
| 13년 | 26% |
| 14년 | 28% |
| 15년 이상 | 30% (최대) |
연 2%씩 증가하여 최대 30%까지 공제됩니다.
1세대 1주택 장기보유특별공제
1세대 1주택자(양도가액 12억원 초과분에 대해 과세)는 보유 공제 + 거주 공제를 합산하여 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.
보유 기간별 공제율
| 보유 기간 | 보유 공제 | 거주 공제 | 합산 |
|---|---|---|---|
| 3년 | 12% | 12% | 24% |
| 4년 | 16% | 16% | 32% |
| 5년 | 20% | 20% | 40% |
| 6년 | 24% | 24% | 48% |
| 7년 | 28% | 28% | 56% |
| 8년 | 32% | 32% | 64% |
| 9년 | 36% | 36% | 72% |
| 10년 이상 | 40% | 40% | 80% |
보유와 거주 기간이 각각 별도로 계산됩니다. 10년 보유 + 10년 거주 시 최대 80% 공제.
주의사항
- 거주 요건: 실제 거주한 기간만 인정 (전입신고 기준)
- 보유만 한 경우: 보유 공제만 적용 (최대 40%)
- 거주만 한 경우: 보유 공제 + 거주 공제 (보유 기간 ≥ 거주 기간)
계산 예시
사례 1: 일반 부동산 (다주택자)
- 양도차익: 5억원
- 보유 기간: 10년
- 장기보유특별공제: 5억 × 20% = 1억원 공제
- 과세표준: 5억 - 1억 - 250만(기본공제) = 3억 9,750만원
사례 2: 1세대 1주택 (10년 보유·거주)
- 양도가액: 15억원
- 취득가액: 7억원
- 양도차익: 8억원
- 12억원 초과분에 대한 과세: 8억 × (15억-12억)/15억 = 1.6억원
- 장기보유특별공제: 1.6억 × 80% = 1.28억원 공제
- 과세표준: 1.6억 - 1.28억 - 250만 = 약 2,950만원
보유·거주 기간이 길면 실효세율이 극적으로 낮아집니다.
공제 적용이 안 되는 경우
- 보유 기간 3년 미만
- 미등기 양도
- 다주택자 중과세율 적용 시 (정책에 따라 변동)
마무리
장기보유특별공제는 부동산 양도세를 줄이는 가장 강력한 도구입니다. 매도 전에 딱셈의 양도소득세 계산기로 공제 적용 후 예상 세액을 확인해보세요.