양도소득세 계산기 2026

보유기간과 주택 수에 따른 양도세 비교 예시

양도소득세는 같은 양도차익이라도 보유기간과 다주택 여부에 따라 세금 차이가 큽니다. 아래 예시는 취득가액 3억원, 양도가액 5억원, 필요경비 2천만원으로 양도차익 1억 8천만원이 발생한 경우를 같은 계산식으로 비교한 결과입니다.

장기보유특별공제는 과세표준을 낮춰 세금을 줄이는 핵심 변수입니다. 반대로 다주택 중과가 적용되면 공제 배제와 중과세율 때문에 실제 손에 남는 양도차익이 크게 줄 수 있으므로, 매도 전 보유기간·필요경비 증빙·비과세 요건을 함께 확인하는 것이 좋습니다.

매도 전에 확인할 양도세 체크포인트

양도소득세는 단순히 매도가에서 매수가를 뺀 금액만으로 결정되지 않습니다. 취득세, 중개보수, 법무사 비용, 자본적 지출처럼 필요경비로 인정될 수 있는 항목을 놓치면 과세표준이 커질 수 있습니다. 반대로 실제로 증빙할 수 없는 비용을 넣으면 신고 단계에서 인정받기 어렵습니다.

• 취득계약서, 매도계약서, 취득세 납부내역, 중개보수 영수증을 먼저 모아둡니다.
• 장기보유특별공제는 보유기간과 거주기간, 주택 수에 따라 적용 여부가 달라질 수 있습니다.
• 1세대 1주택 비과세는 양도가액, 보유기간, 거주요건, 일시적 2주택 여부를 함께 봐야 합니다.
• 매도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고 기한을 놓치지 않아야 합니다.

계산 결과를 신고 준비 자료로 남기는 방법

양도세 계산 결과는 매도 여부를 판단하는 첫 자료로 쓸 수 있지만, 신고서 작성에는 입력 근거가 함께 필요합니다. 계산한 날짜, 취득가액, 양도가액, 필요경비, 보유기간, 다주택 여부를 메모해 두면 세무 상담이나 홈택스 신고 전 검토가 쉬워집니다.

• 필요경비는 항목별 영수증이 있는 금액과 없는 금액을 나누어 기록합니다.
• 공동명의 부동산은 지분율별 취득가액과 양도가액을 따로 계산합니다.
• 보유기간은 등기일, 잔금일, 실제 양도일 중 어떤 기준을 적용하는지 확인합니다.
• 계산 결과가 큰 금액으로 나오면 매도 시점 조정, 필요경비 확인, 비과세 요건을 순서대로 점검합니다.

양도소득세 계산기란?

양도소득세 계산기는 부동산 등 자산을 매도할 때 발생하는 양도차익에 부과되는 세금을 2026년 기준 세율로 산출하는 도구입니다. 취득가액, 양도가액, 필요경비, 보유기간, 다주택 여부를 입력하면 장기보유특별공제, 기본공제(250만원)를 반영한 과세표준과 양도소득세·지방소득세를 자동으로 계산합니다. 2026년 기준 양도소득세 기본세율은 과세표준에 따라 6%~45%의 누진세율이 적용되며, 조정대상지역 다주택자는 20%p의 중과세율이 추가됩니다. 부동산 매도 전 예상 세금을 미리 파악하여 절세 전략을 수립하는 데 활용하세요.

양도소득세 계산 방법

양도소득세는 양도차익(양도가액 - 취득가액 - 필요경비)에서 장기보유특별공제(3년 이상 보유 시 연 2%, 최대 30%)와 기본공제(250만원)를 차감한 과세표준에 누진세율(6%~45%)을 적용하여 산출합니다. 다주택자(조정대상지역 2주택 이상)는 장기보유특별공제가 배제되고 기본세율에 20%p가 중과됩니다. 1세대 1주택은 2년 이상 보유 시(조정대상지역은 2년 거주 포함) 양도가액 12억원 이하까지 비과세됩니다.