봄 이사철, 복비는 얼마나 내야 할까
3월부터 본격적인 봄 이사철이 시작됩니다. 새 집을 구하면서 가장 궁금한 것 중 하나가 바로 부동산 중개수수료, 흔히 말하는 '복비'입니다. 같은 집이라도 매매인지 전세인지에 따라 요율이 다르고, 거래 금액 구간에 따라 상한선도 달라집니다. 정확한 요율을 모르면 필요 이상으로 많은 비용을 지불하게 될 수 있습니다.
이 글에서는 2026년 기준 부동산 중개수수료 요율표를 거래 유형별로 정리하고, 실제 계산 예시와 함께 복비를 절약할 수 있는 실용적인 방법까지 안내해 드리겠습니다.
2026년 주택 매매 중개수수료 요율표
주택 매매 시 중개수수료는 거래 금액에 따라 상한 요율이 법으로 정해져 있습니다. 공인중개사법 시행규칙과 각 시·도 조례에 따라 아래와 같이 적용됩니다.
| 거래 금액 | 상한 요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.6% | 25만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 2억 원 미만 | 0.5% | 80만 원 |
| 2억 원 이상 ~ 9억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.7% | 없음 |
여기서 중요한 점은 위 요율이 '상한'이라는 것입니다. 반드시 상한 금액을 내야 하는 것이 아니라, 이 범위 안에서 공인중개사와 협의하여 결정할 수 있습니다.
전세·월세 중개수수료 요율표
임대차 거래의 경우 매매보다 요율이 낮게 책정되어 있습니다. 전세는 보증금을 기준으로, 월세는 환산보증금을 기준으로 계산합니다.
| 거래 금액 | 상한 요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만 원 미만 | 0.5% | 20만 원 |
| 5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만 | 0.4% | 30만 원 |
| 1억 원 이상 ~ 6억 원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억 원 이상 ~ 12억 원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억 원 이상 ~ 15억 원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억 원 이상 | 0.6% | 없음 |
월세 환산보증금 계산법
월세 계약은 보증금과 월세를 합산한 '환산보증금'을 기준으로 요율을 적용합니다.
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)
단, 이 금액이 5천만 원 미만인 경우에는 다음과 같이 계산합니다.
환산보증금 = 보증금 + (월세 × 70)
예를 들어 보증금 1,000만 원에 월세 50만 원이라면, 환산보증금은 1,000만 + (50만 × 100) = 6,000만 원입니다. 이 경우 '5천만 원 이상 ~ 1억 원 미만' 구간에 해당하여 0.4% 요율이 적용되고, 한도 30만 원이 있으므로 최종 복비 상한은 24만 원(6,000만 × 0.4%)이 됩니다.
오피스텔·상가 중개수수료는 다르다
주택 외 부동산의 중개수수료는 별도 기준이 적용됩니다. 주거용 오피스텔과 그 외 부동산(상가, 토지 등)은 요율 체계가 다릅니다.
| 부동산 유형 | 매매 상한 요율 | 임대차 상한 요율 |
|---|---|---|
| 주거용 오피스텔 (전용 85㎡ 이하) | 0.5% | 0.4% |
| 그 외 오피스텔·상가·토지 | 0.9% 이내 협의 | 0.9% 이내 협의 |
부가세, 꼭 내야 할까
중개수수료를 정산할 때 부가가치세(VAT) 10%를 별도로 요청하는 경우가 있습니다. 이 부분은 공인중개사의 사업자 유형에 따라 달라집니다.
- 일반과세자: 중개수수료 + 부가세 10% 별도 청구 가능
- 간이과세자: 부가세 별도 청구 불가 (중개수수료에 포함)
- 면세사업자: 부가세 해당 없음
복비 절약을 위한 5가지 실전 팁
중개수수료는 상한 요율 범위 내에서 협의가 가능합니다. 다음 팁을 활용하면 합리적으로 복비를 줄일 수 있습니다.
1. 계약서 작성 전에 협상하세요. 계약금 이체 후에는 협상력이 크게 떨어집니다. 매물을 보고 계약 의사를 밝힌 직후가 가장 좋은 타이밍입니다.
2. 요율표를 미리 파악하세요. 정확한 상한 요율을 알고 있으면, 상한 이상을 요구하는 경우 바로 대응할 수 있습니다.
3. 여러 중개사를 비교하세요. 같은 매물이라도 중개사에 따라 요율 협의 결과가 다를 수 있습니다. 2~3곳에 견적을 문의해 보세요.
4. 간이과세자 여부를 확인하세요. 간이과세자라면 부가세 10%를 아낄 수 있으므로 실질적인 절약이 됩니다.
5. 현금 결제 할인을 기대하지 마세요. 현금 결제를 조건으로 할인을 요구하는 것은 탈세에 해당할 수 있습니다. 정당한 범위에서 협의하되, 반드시 현금영수증이나 세금계산서를 발급받으세요.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 복비는 누가 내나요?
부동산 중개수수료는 매도인(임대인)과 매수인(임차인) 쌍방이 각각 부담합니다. 즉, 집을 파는 사람과 사는 사람 모두 각자 중개수수료를 지불해야 합니다. 한쪽만 부담하는 것이 아닙니다.
Q2. 상한 요율보다 더 많이 요구하면 어떻게 하나요?
법정 상한 요율을 초과하여 중개수수료를 받는 것은 공인중개사법 위반입니다. 초과 요구를 받았다면 거절하시고, 해당 지역 시·군·구청 부동산 담당 부서에 신고할 수 있습니다.
Q3. 계약이 파기되면 복비를 돌려받을 수 있나요?
계약 체결 후 매도인 또는 매수인의 사정으로 계약이 해제되더라도, 중개행위는 이미 완료된 것이므로 원칙적으로 중개수수료 반환 의무는 없습니다. 다만 중개사의 고의나 과실로 계약이 무효가 된 경우에는 반환을 청구할 수 있습니다.
핵심 요약
부동산 중개수수료는 거래 유형(매매/전세/월세)과 금액 구간에 따라 상한이 정해져 있으며, 이 범위 안에서 협의할 수 있습니다. 봄 이사철에 불필요한 비용을 줄이려면, 정확한 요율표를 숙지하고 계약 전 협상하는 것이 핵심입니다.
전세 보증금이나 월세 환산보증금이 얼마인지에 따라 복비가 크게 달라지므로, 정확한 금액이 궁금하다면 딱셈 전월세 계산기를 활용해 보세요. 매매를 고려 중이라면 취득세 계산기로 전체 거래 비용도 함께 확인할 수 있습니다.