전세대출 이자와 월세 전환, 어느 쪽이 유리할까

전세와 월세 비교는 월 부담액으로 바꿔야 보입니다

전세, 반전세, 월세는 겉으로 보기에는 서로 다른 계약처럼 보이지만 결국 비교해야 할 것은 매달 빠져나가는 주거비입니다. 전세는 보증금이 크고 월세가 없지만, 전세대출을 받았다면 매달 이자를 냅니다. 월세는 보증금이 낮은 대신 매달 임대료를 냅니다.

따라서 전세와 월세를 비교할 때는 다음 두 가지를 같은 기준으로 바꿔야 합니다.

1. 전세를 유지할 때 내는 전세대출 이자
2. 전세보증금을 줄이고 월세로 전환할 때 내는 월세

전월세 전환율은 어떻게 계산할까

전세를 월세로 전환할 때 기본 공식은 다음과 같습니다.

월세 = (전세보증금 - 월세보증금) x 전환율 / 12

예를 들어 전세보증금 3억원인 집을 보증금 1억원 반전세로 바꾸고, 전환율을 4.0%로 적용한다면 월세는 다음과 같습니다.

(3억원 - 1억원) x 4.0% / 12 = 약 66만 7천원

법정 월차임 전환율은 기준금리에 일정 비율을 더하는 방식으로 산정됩니다. 주택임대차보호법 시행령은 월차임 전환 시 적용되는 산정 기준을 정하고 있으므로, 실제 계약에서는 계약 시점의 기준금리와 법정 상한, 시장 전환율을 함께 확인해야 합니다.
참고: 법제처에서 주택임대차보호법 시행령 확인

전환율별 월세 예시

아래는 딱셈 전월세 전환율 계산기와 같은 방식으로 계산한 예시입니다.

전세대출 이자와 비교하는 방법

전세대출을 받아 전세를 유지하는 경우에는 대출 이자가 월 주거비입니다. 예를 들어 전세대출 2억원을 연 4.5% 금리로 이용한다면 단순 이자 기준 월 부담은 약 75만원입니다.

2억원 x 4.5% / 12 = 75만원

만약 같은 집을 보증금 1억원 + 월세 66만 7천원으로 전환할 수 있다면, 전세대출 이자 75만원과 월세 66만 7천원을 비교하게 됩니다. 단순 월 부담만 보면 월세 전환이 낮아 보일 수 있지만, 보증금을 줄인 만큼 생긴 여유자금을 어디에 쓰는지도 함께 봐야 합니다.

6개월 현금흐름으로 비교해보기

월세와 전세대출 이자는 매달 반복되지만, 실제 의사결정은 한 달치만 보고 하기 어렵습니다. 계약 갱신 직후에는 중개보수, 보증보험료, 이사 가능성, 대출 수수료처럼 일회성 비용이 함께 생길 수 있기 때문입니다. 그래서 최소 6개월 정도의 현금흐름으로 비교하면 선택지가 더 분명해집니다.

단순 월세만 보면 안 되는 이유

전세와 월세 비교에는 다음 항목도 함께 들어갑니다.

보증금 반환 일정과 대출 상환일을 맞춰보세요

전세에서 반전세나 월세로 바꾸면 보증금 일부가 돌아오거나 대출 원금을 줄일 수 있습니다. 그런데 실제 계약에서는 보증금 반환일, 전세대출 상환일, 새 월세 납부일이 하루라도 어긋나면 며칠 동안 자금 공백이 생길 수 있습니다. 단순히 월 부담액만 비교하지 말고 날짜 흐름을 먼저 확인하세요.

특히 대출을 일부 상환하는 경우에는 은행에 중도상환수수료, 최소 상환 단위, 상환 후 이자 재계산 시점을 확인해야 합니다. 보증금을 줄였는데 대출 상환이 늦어지면, 월세와 대출 이자를 동시에 내는 기간이 생길 수 있습니다.

계약서 조건을 같은 표에 옮겨 적는 방법

전세 유지와 반전세 전환을 비교할 때는 계산기 결과만 따로 보지 말고 계약서에 들어갈 숫자를 같은 표에 옮겨 적어야 합니다. 보증금, 월세, 관리비, 대출금리, 보증보험료가 서로 다른 단위로 흩어져 있으면 어느 조건이 실제로 부담이 작은지 판단하기 어렵습니다.

실전 판단 순서

전세 유지와 월세 전환을 비교할 때는 아래 순서대로 계산해보세요.

1. 현재 전세보증금과 전세대출 금액을 확인합니다.
2. 전세대출 금리로 월 이자를 계산합니다.
3. 월세 전환 조건의 보증금과 월세를 확인합니다.
4. 전월세 전환율을 계산해 법정 상한과 비교합니다.
5. 남는 보증금을 어디에 쓸지 정합니다.
6. 전세대출 이자, 월세, 보증보험료, 세액공제를 모두 월 단위로 환산합니다.

임대인 제안을 받을 때 바로 물어볼 질문

반전세나 월세 전환 제안을 받으면 금액만 듣고 바로 답하기보다, 계산에 필요한 조건을 먼저 확인해야 합니다. 구두로 들은 조건과 계약서 초안의 조건이 다르면 나중에 계산 결과가 달라질 수 있습니다.

• 보증금과 월세는 각각 얼마이고, 관리비는 별도인가?
• 전환 조건은 신규 계약인지 갱신 계약인지?
• 월세 납부일, 연체 기준, 갱신 시 인상 기준은 어떻게 적히는가?
• 보증금 반환일과 기존 전세대출 상환일이 맞는가?
• 전세보증보험이나 대출 연장에 필요한 서류를 받을 수 있는가?

결론: 전환율과 대출금리를 같은 표에 놓고 비교하세요

전세대출 금리가 높아지면 월세 전환이 매력적으로 보일 수 있고, 반대로 전세대출 금리가 낮으면 전세를 유지하는 것이 유리할 수 있습니다. 중요한 것은 두 선택지를 월 단위 현금흐름으로 바꿔 비교하는 것입니다.

전월세 전환율 계산기로 적정 월세를 계산하고, 대출 이자 계산기로 전세대출 이자를 계산해보세요. 두 숫자를 나란히 놓으면 어떤 조건이 더 부담이 작은지 훨씬 분명해집니다.