전월세 전환율이란?
전월세 전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때(또는 그 반대) 적용하는 비율입니다. 쉽게 말해, 전세금 대신 월세를 낸다면 얼마를 내야 적정한지를 계산하는 기준입니다.
전월세 전환 공식
예를 들어, 전세 3억원짜리 아파트를 보증금 1억원에 월세로 전환할 때 전환율이 4.50%라면:월세 = (전세보증금 - 월세보증금) × 전환율 / 12
- 월세 = (3억 - 1억) × 4.50% / 12
- 월세 = 2억 × 0.045 / 12
- 월세 = 750,000원
2026년 법정 전환율
법으로 정해진 전월세 전환율 상한은 다음과 같이 계산됩니다:
2026년 기준 한국은행 기준금리가 약 2.50%이므로:법정 전환율 = 기준금리 + 2%
- 법정 전환율 상한 = 2.50% + 2% = 4.50%
전세 vs 월세, 어떻게 비교할까?
전세가 유리한 경우
- 대출 이자율이 전환율보다 낮을 때
- 전세자금대출 금리 3%로 3억 전세 대출 → 월 이자 약 75만원
- 같은 조건에서 월세 전환 시 약 75만원
- → 전세가 동등하거나 유리할 수 있음
월세가 유리한 경우
- 전세자금을 투자하여 전환율보다 높은 수익을 올릴 수 있을 때
- 전세금 일부를 다른 투자에 활용할 수 있을 때
- 전세 사기 리스크를 회피하고 싶을 때
전환율로 적정 월세 판단하기
현재 시장 전환율과 법정 전환율을 비교하면 적정 월세를 판단할 수 있습니다.
| 상황 | 의미 |
|---|---|
| 실제 전환율 < 법정 전환율 | 월세가 상대적으로 저렴 |
| 실제 전환율 = 법정 전환율 | 적정 수준 |
| 실제 전환율 > 법정 전환율 | 월세가 비싸 (위법 가능) |
주의사항
- 법정 상한 초과 시: 임차인은 초과 부분에 대해 반환 청구 가능
- 계약 갱신 시: 임대료 인상률 5% 상한 적용
- 세금 혜택: 월세 세액공제 (총급여 5,500만원 이하 17%, 5,500만원 초과~8,000만원 이하 15%)
마무리
전월세 전환은 단순한 계산이 아니라 대출 금리, 투자 수익률, 세금 혜택까지 종합적으로 고려해야 합니다. 딱셈의 전월세 전환 계산기로 다양한 시나리오를 직접 비교해보세요.